Термин «титульное страхование» всплывает чаще всего, когда задумываешься о приобретении какой-либо недвижимости и о возможных рисках, сопровождающих такие сделки. По закону, хозяин недвижимости, оформивший ее в собственность, может распоряжаться ей, как ему заблагорассудится (владеть, пользоваться, отчуждать).
Но существуют ситуации, закрепленные в некоторых нормативных актах, при наступлении которых может быть оспорено или утрачено право собственности. И, как результат, – у собственника будет истребован объект недвижимости, а жилье возвращено его первоначальному владельцу.
Получить свои деньги добросовестному покупателю в этой ситуации довольно-таки сложно, потому как процедура возможной компенсации законодательно прописана не достаточно четко, и чаще всего затраченные на покупку жилья деньги не удается вернуть вовсе или не полностью.
Минимизировать такие риски предлагает титульное страхование, которое предназначено для защиты сделок с недвижимостью.
Что такое страхование титула?
Страхование титула – это защита собственника на случай лишения его права собственности на недвижимость, которое собственно и является предметом страхования. А основным документом, доказывающим исключительное и законное право на обладание этой собственностью, является правовой титул.
При потере добросовестным покупателем объекта страхования в результате признания недействительной сделку по купле-продаже наступает тот самый страховой случай, когда компания по договору страхования титула обязана компенсировать застрахованному лицу любой ущерб, причиненный из-за потери права собственности.
От традиционного страхования имущества титульное страхование отличается тем, что оно защищает собственника не от будущих неприятных событий, а от последствий прошлых, уже случившихся, но по какой-то причине неизвестных на момент покупки. Из-за невозможности досконально изучить юридическую историю объекта их не всегда можно учесть и предвидеть. Но эти события в будущем могут привести к утрате права на собственность и наступлению страхового случая.
Какие риски покрывает страхование титула?
Почему человек, ничего не нарушавший и купивший, к примеру, квартиру вполне законным путем, вдруг остается без жилья и без денег? Это происходит по той простой причине, что сделки по продаже и купле проходят нередко не совсем гладко.
Покупая жилье на вторичном рынке, даже с привлечением юристов и при самой тщательной проверке юридической чистоты, есть вероятность нарваться на какую-нибудь неприятность, которая впоследствии может обернуться длительными судебными тяжбами и разбирательствами.
Сделки по недвижимости на вторичном рынке очень часто сопровождаются длинными цепочками продаж и покупок. И нет гарантий, что спустя много лет вдруг не обнаружится, что одна из них когда-то была совершена с нарушением закона.
Право собственности может быть оспорено вдруг появившимися откуда-то неучтенными наследниками или владельцами имущества, которые могут проявиться спустя несколько лет после совершения сделки, к примеру, возвратившись после длительного заключения из тюрьмы или из продолжительной командировки. По решению суда все последующие приобретатели могут потерять право собственности, и в этом случае происходит утрата (дефект) титула.
Ситуаций, связанных с приобретением жилья, при которых возможен риск потерять право на его владение, множество. Вот только некоторые из них, довольно-таки часто встречающиеся в юридической практике, которые покрываются титульным страхованием и за которые можно получить возмещение убытков при потере жилья:
- Нарушено законодательство при заключении договора купли-продажи
- В процессе сделки покупки-продажи жилья были допущены мошеннические действия (подделка документов и другое)
- Заключение сделки недееспособными (ограниченно недееспособными) гражданами, а также дееспособными лицами, совершившими сделку под воздействием обмана, угрозы, заблуждения, насилия, не понимавшие значения и последствий своих поступков
- Нарушены права третьих лиц (не учтены интересы несовершеннолетних детей и наследников, прописанных в квартире, не получено согласие второго супруга и т.д.)
- Право собственности получено на основании неправомочного решения суда
- Были допущены серьезные ошибки при регистрации сделки и при оформлении необходимых для сделки документов
- Признание судом незаконными действия при предыдущих продажах жилья или его приватизации.
Объекты страхования и предмет договора
Застраховать по титульному страхованию можно:
- Квартиру, дом, часть жилплощади, комнату
- Коммерческую недвижимость (нежилые здания, части помещений и сооружений)
- Участки земли
То есть то имущество, на которое у страхователя имеется должным образом оформленное право собственности (предмет договора). А на случай судебных разбирательств можно застраховать издержки, связанные с этой процедурой.
Правила оформления титульного страхования недвижимости
Чаще всего, договор титульного страхования заключается на подготовительном этапе соглашения между покупателем жилья и продавцом. Перед его заключением страховая компания, как правило, проводит предварительную экспертизу недвижимости с тщательным изучением и проверкой множества документов с целью изучения ее юридической истории. На основании результатов экспертизы оценивается степень риска и выносится решение о том, состоится ли в принципе эта сделка.
Стоимость такой страховки и размер страховых взносов зависит от истории страхуемого объекта, от уровня риска, от наличия выявленных сомнительных факторов, от особенностей сделки, от причины, по которой клиент страхует титул, от срока страхования, от стоимости объекта недвижимости и еще ряда факторов, и может быть достаточно высокой. Ежегодный взнос составляет от 0,15 до 3% от стоимости покупки.
При выборе компании, с которой будет заключаться договор, необходимо ознакомиться с разрешающими документами фирм (проверить, есть ли лицензия) и с их финансовым состоянием. А также с правилами предоставления услуг, особенно в части получения страхового возмещения (о порядке и сроке уведомления страховщика, об условиях, при несоблюдении которых возможен отказ в выплате, об особых оговорках тех случаев, когда также будет затруднено получение страховки).
Договор титульного страхования может быть заключен на различный срок: от 1 года до 10 лет. Титул чаще всего страхуется на один год, потому что большинство сделок по продаже-покупке квартиры оспаривается именно в первый год после ее совершения. В течение трех лет по общим правилам также можно оспорить действительность сделки. Но можно заключить договор и на 10 лет. Потому как, по российскому законодательству по спорам о признании сделок по недвижимости недействительными, срок исковой давности увеличен до 10 лет.
Хотя при определенных обстоятельствах такой иск может быть подан и спустя десятилетия. В силу того что отсчет срока исковой давности будет произведен от даты, когда человек фактически узнал или мог узнать о совершении сделки. В случае приобретения недвижимости в ипотеку, договор заключается обычно до полного погашения заемщиком кредита.
Страховая сумма и возмещение
При наступлении страхового случая (признание недействительным договора) застрахованное лицо для получения причитающейся ему компенсации должно обратиться в компанию и подтвердить произошедшее событие документально. То есть предоставить договор титульного страхования, решение суда о лишении права собственности, удостоверение личности.
Страховая же компания обязана выплатить возмещение в размере той суммы, которая оговорена в договоре. Ее величина зависит от многих факторов, но в любом случае она не может быть больше действительной (рыночной) стоимости застрахованного объекта, которая определяется на основании соглашения страхователя и страховщика, заключения независимого оценщика и договора купли-продажи.
Специалисты страховых компаний отмечают, что такой формой гарантии прав собственности, как титульное страхование, российские покупатели недвижимости пользуются крайне редко. Зачастую, многие попросту не знают о таком виде страхования. А у тех, кто что-то слышал, титульное страхование вызывает массу вопросов и непонимание того, какие гарантии на самом деле оно может дать.
С титульным страхованием на российском рынке чаще всего сталкиваются те, кто приобретают квартиру в ипотеку на вторичном рынке и заключают такой договор по требованию банков. Почему именно на вторичном рынке? Считается, что в новостройках риск лишиться приобретенной квартиры невелик, потому как она еще не имеет длинной истории с многочисленной сменой собственников. Хотя такое случается и на первичном рынке недвижимости, если, например, застройщик продает один и тот же дом (или квартиру) нескольким покупателям.
Выводы напрашиваются сами по себе: в условиях ограниченного доступа покупателя к правовой информации по приобретаемому объекту, нужно соблюдать предельную осторожность, приобретая заветные квадратные метры. Ситуацию усугубляют недобросовестные продавцы, которые изначально ставят цель – поживиться на неосторожных и беспечных людях. И это вынуждает искать способы для максимальной защиты от возможного риска утраты прав собственности и признания сделки недействительной.
Титульное страхование можно рассматривать как один из таких вариантов. Но при этом это не панацея и уж точно не стопроцентная гарантия от потери жилья и средств. Скорее, это дополнительная мера предосторожности. Потому что чисто теоретически велика вероятность того, что и в этом случае в списке ситуаций, при которых страховка по каким-либо причинам не будет выплачена, может оказаться любая сделка с недвижимостью.
Страховая компания может запросто объявить себя банкротом, разориться и просто закрыться. К тому же, такая страховка не из дешевых. И вдвойне обидно потерять квартиру, да еще и потратить кучу денег на выплату взносов страховой компании за страхование титула. Вероятно, лучший способ как-то защитить свои права покупателя недвижимости – это надеяться на логику, здравый смысл, интуицию и привлекать опытных экспертов при осуществлении сделки.