Поиск подходящих вариантов и покупка квартиры – наиважнейший шаг при переезде в другой город. Сразу настраивайтесь на то, что понадобятся время, терпение, деньги и, наверное, немного удачи.
С чего же начать?
Решите для себя, сколько вы готовы выложить за новое жилье и какая цена для вас наиболее комфортна. Если денег, вырученных от продажи своего жилья, не хватает на покупку квартиры в другом городе, необходимо подумать, чем покрыть эту разницу: из собственных сбережений или заемных средств.
Важен предварительный этап, на котором происходит знакомство и изучение рынка недвижимости на новом месте. Задолго до переезда, еще находясь дома, в родном городе, изучайте объявления и обсуждения на форумах, сайтах объявлений по продаже-покупке недвижимости, предложения риэлтерских агентств.
Можно воспользоваться следующими ресурсами:
- Сайты для поиска жилья: Avito, Domofond, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН, региональные сайты объявлений о продаже жилья.
- Система отзывов и оценок о городах и районах по РФ на портале недвижимости Domofond.
- Росреестр, где можно быстро, удобно и иногда бесплатно получить нужную информацию о недвижимости.
- Форумы.
Продолжительное время (пока продавалась квартира) мы вели поиски подходящего жилья: анализировались и сравнивались цены в разных районах, в новостройках и на вторичном рынке, изучались районы и уровень их инфраструктуры. Было совершено несколько звонков в заинтересовавшие строительные компании, специалисты которых всегда охотно рассказывают о реальной стоимости жилья и о различных вариантах.
Задача облегчалась тем, что мы уже неоднократно бывали в этом городе и имели о нем какое-то представление. Тем не менее, чтобы лучше понять месторасположение объектов, во время посещения родственников мы неоднократно совершали экскурсии в места, где происходило строительство домов. Таким образом, за это время сформировалось четкое представление, какова средняя цена устраивающей нас квартиры в различных районах города.
Эта подготовительная работа очень пригодилась, когда нужно было за короткое время найти то, что соответствовало нашим критериям (ведь ездить каждый раз в другой город для того, чтобы посмотреть квартиру, было совсем неудобно и очень накладно).
«Вторичка» или новостройка?
Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, было решено отказаться от поиска на вторичном рынке. То, что находилось в нужном районе и нравилось, стоило дорого. А жилье похуже предполагало, как правило, последующие большие вложения в ремонт, что также не входило в наши планы. Предпочтение было отдано жилью в новостройках с отделкой в районах, территориально близко расположенных от места проживания родных.
Конечно, идеально было бы найти что-то непосредственно в их симпатичном и уютном районе, но, к сожалению, там уже ничего не строилось, а цены на «вторичку» кусались.
Почему в новостройке? Основная причина – возможность найти то, что хочется, по нужной цене. К тому же, это совершенно новый дом, в котором до тебя никто не жил, с чистой историей. Это новые трубы, лифты, коммуникации, проводка, которые рассчитаны на современные нагрузки, новые материалы отделки, современные технологии при строительстве, чистые подъезды.
Хотя, если сравнивать со вторичным жильем, можно сказать, что «вторичка» более стабильна. Давно знакомы и выявлены все ее «хронические болячки», известно, что представляют из себя ближайшие соседи. А вот недавно возведенный дом может со временем преподнести какие-нибудь не совсем приятные сюрпризы.
Просмотр и окончательный выбор
Подписав предварительный договор с покупателями нашей квартиры, мы срочно приступили к поиску жилья для себя на новом месте. Причем было оговорено условие, что нам на поиски подходящего варианта в другом городе может потребоваться много времени (до двух месяцев). Они были согласны ждать.
Так как сроки поджимали и не хотелось оттягивать сделку по продаже, действовать приходилось очень быстро. По приезду на место в течение дня мы обзвонили риелторов, представляющих интересующее нас жилье. В процессе многие варианты сразу отсеялись по разным причинам. Поиск осложнялся тем, что в основном квартиры продавались в новых домах без отделки, а перспектива делать ремонт нас совершенно не устраивала.
Осталось примерно с десяток вариантов, которые было решено посмотреть в течение двух ближайших дней. В результате нам приглянулись квартиры в новом строящемся жилом комплексе. Это жилье эконом-класса, но с удобной планировкой и большой площадью, с аккуратной отделкой (хотя используемые материалы недорогие), современным оснащением и подходящей для нас ценой.
Нам уже было, с чем сравнивать, и после просмотра сразу же возникло желание приобретать жилье именно здесь. К тому же территориально дом был расположен не так далеко от наших родственников. Из минусов – недостаточно развитая инфраструктура и проблемы с транспортом. Но мы столкнулись с проблемой, что нужной по площади квартиры в уже сданных домах не оказалось. Все было продано. Оставался вариант покупки в строящемся доме, да и то выбирать особенно было уже не из чего.
После недолгих колебаний, семейных совещаний, раздумий и споров мы решили рискнуть и приобрести жилье на этапе строительства. Покупать квартиру мы собирались в августе, дом же должен был сдаваться, как было сказано в договоре, в декабре (хотя риелторы в один голос твердили, что это произойдет раньше).
Мы рисковали. Примерно полгода нам предстояло жить в подвешенном состоянии на съемной квартире, по сути, не имея собственного жилья и вложив все средства. Но, как оказалось, покупая квартиру в строящемся доме, можно получить определенные плюсы. Цена оказалась немного дешевле, нежели это был бы уже готовый дом (стоимость зависит от этапа строительства: чем ближе к завершению, тем дороже).
К тому же, если сделка состоится на раннем этапе, есть возможность выбрать любую квартиру по своим предпочтениям: нужный этаж, расположение квартиры.
Как уменьшить риски, приобретая жилье в строящемся доме?
Покупая квартиру в строящемся дома, сделку можно (и нужно) оформить, заключив договор долевого участия (ДДУ). Кстати, именно такой способ считается наиболее безопасным. Что такое долевое участие в строительстве? Это тот случай, когда при строительстве используются не только средства самой строительной компании, но и средства дольщиков, которые застройщик вкладывает в свой проект во время строительства.
Оформив необходимые бумаги, застройщик имеет полное право использовать средства инвесторов-дольщиков, принимая решение, когда открывать продажу жилья в новостройке. Чаще всего, это случается уже на этапе котлована (начальный этап строительства, когда дом существует преимущественно только на бумаге). Здесь наибольшие риски и самая низкая цена. Иногда, когда имеются собственные средства, такие продажи открываются позже. Но и квартиры стоят уже дороже. И совсем редкость, когда застройщики начинают продажу уже практически готового жилья.
Подтвержденная ДДУ сделка в силу закона предоставляет дольщику определенные гарантии выполнения застройщиком своих обязательств. В этом документе должны указываться адрес, стоимость, точные характеристики квартиры, сроки сдачи, условия возврата средств.
По этому договору застройщик обязуется сдать объект в строго оговоренные в соглашении сроки и передать квартиру ее владельцу. В случае нарушения своих обязательств застройщик по требованию дольщиков выплачивает неустойку и компенсирует все дополнительные материальные затраты, которые понесет при этом покупатель (например, за съем квартиры), добровольно (или через суд).
Делая инвестиции в строительство дома и заключая договор долевого участия, который регистрируется в Росреестре, вы защищены от мошенничества и от двойной продажи квартир. Росреестр не может зарегистрировать договор с несуществующей строительной компанией. И это гарантия того, что вас не обманут.
Основные риски при такой схеме – это затягивание сроков сдачи объекта и когда проект и вовсе остается нереализованным, что гораздо хуже. Люди, отдавшие все свои сбережения, остаются без средств и жилья. Тема хорошо нам знакомая благодаря ТВ и СМИ. Именно поэтому необходимо внимательно знакомиться с информацией о застройщике и соответствующей документацией.
Для ознакомления застройщиком предоставляются учредительные документы, проектная декларация новостройки (ознакомиться с ней можно на сайте застройщика или по запросу), аудиторское заключение по проверкам за последний год, годовые отчеты, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и о государственной регистрации (можно проверить на сайте ФНС через Единый государственный реестр юридических лиц).
Данные о банкротстве компании-застройщика можно отыскать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а сведения о судебных разбирательствах (если они были) на сайте Арбитражного суда.
Важно проверить месторасположение компании, изучить ее историю, упоминания в СМИ, официальный сайт, ознакомиться с ее предыдущими и настоящими проектами, изучить отзывы жителей, проживающих в других домах, построенных этой компанией.
В нашем случае это была строительная компания с хорошей репутацией (на рынке более 20 лет), возводящая целые микрорайоны в различных частях города.
Наблюдаем за процессом строительства
Так сложилось, что для этого у нас была идеальная позиция. Квартира, которую мы сняли для временного проживания, была расположена в доме напротив нашего строящегося. Так что каждый день можно было с балкона наблюдать, что происходить на строительной площадке.
Также большую помощь оказала группа во Вконтакте, в которой активно обсуждалось все, что происходило на стройке. Так что, можно сказать, все происходило в режиме онлайн на наших глазах.
Кстати, наш застройщик уложился в отведенные сроки и дом был сдан вовремя.
Покупка квартиры
После того, как был сделан окончательный выбор квартиры, встал вопрос о способе ее приобретения: кто будет заниматься подготовкой документов и сопровождением сделки. В нашем случае, однозначно, это был риелтор. Способ хотя и более затратный, но в условиях малознакомого города и нехватки времени это позволило нам существенно сэкономить нервы и время.
Квартира была приобретена у застройщика по договору переуступки. Благодаря нашему риелтору мы оформили сделку буквально за один день, в том числе сдали документы на регистрацию в МФЦ. Весь пакет документов от продавца был представлен нашим риелтором. От нас потребовался паспорт, нотариально заверенное согласие супруга (требуется, если жилье оформляется в собственность одного из супругов) и квитанция об уплате госпошлины.
Если при покупке используются кредитные средства (ипотека), материнский капитал, потребуется еще ряд дополнительных документов (банковские документы, кредитные договора, сведения о счете и прочее).
За оказанные услуги риэлтерскому агентству был выплачен авансовый платеж (если бы наша сделка сорвалась, его бы нам не вернули).
Окончательный расчет с продавцом должен был быть произведен после получения документов с отметкой о государственной регистрации. К этому же времени планировалось завершить сделку по продаже своей квартиры, перевести полученные от продажи средства из другого региона для оплаты приобретенной квартиры на банковский счет, открытый на новом месте.
Важно: оплата по ДДУ производится только после регистрации договора. Делать это до его регистрации юристы категорически не советуют, даже если вас об этом будут просить.
Как принять квартиру после завершения строительства и оформить ее в собственность?
Когда дом готов и прошел всевозможные проверки на соответствие всем техническим параметрам перед сдачей его в эксплуатацию, долгожданная жилплощадь должна перейти в собственность покупателя.
Происходит это следующим образом (во всяком случае, так было у нас): покупатели оповещаются с помощью СМС или по телефону о дате, когда можно получить ключи и подписать акт приема-передачи. Перед оформлением документов отводится определенное время (предварительно нужно записаться) на осмотр квартиры. После чего, если нет претензий (или они незначительные) к застройщику, собственно и подписывается документ о ее приемке.
К этому этапу следует отнестись серьезно. Подписав акт приема-передачи без предварительного осмотра квартиры и фиксации недоделок, впоследствии бывает сложно требовать их устранения. Иногда это приходится делать уже за свой счет.
Но здесь важно не перегнуть палку. При желании всегда есть, к чему придраться. Поэтому все дефекты классифицируются как несущественные (к примеру, небольшие царапины на стекле окна или отсутствие каких-то мелких деталей: у нас на одной двери отсутствовала ручка) и существенные (недочеты, при которых невозможно заселиться в квартиру, как, например, сломанная входная дверь, дыры в окнах и стенах, не работающая канализация). В зависимости от классификации дефектов принимается решение, подписывать акт или нет.
На мой взгляд, вполне разумно поступить следующим образом (как, впрочем, мы и сделали): подписать акт приема-передачи и одновременно указать выявленные при осмотре недоделки в приложении. По закону, застройщик обязан все исправить в оговоренные сроки (как правило, до 45 дней) или компенсировать расходы, понесенные покупателем, на самостоятельный ремонт.
Исходя из собственного опыта, все недочеты в квартире были исправлены очень быстро, буквально в течение недели. Например, отсутствующая на одной из дверей ручка появилась на положенном месте буквально через пару дней. Да и устранение выявленных позже незамеченных при осмотре скрытых дефектов не вызвало больших затруднений. Все устранялось по заявке в управляющую компанию.
К тому же на все технологическое и инженерное оборудование распространяется трехлетняя гарантия. А к стенам, фасаду, кровле здания, окнам и несущим конструкциям применяется гарантия в 5 лет.
На что обратить внимание, принимая квартиру от застройщика?
Отправляясь на осмотр долгожданного жилья, нужно еще раз внимательно почитать договор, в котором прописано, в каком виде квартира должна передаваться дольщику в зависимости от типа отделки (черновой, предчистовой, «под ключ»). Производить осмотр лучше в дневное время, когда хорошо видны все недочеты.
- Счетчики. Проверьте наличие приборов учета и целостность пломб на них. Зафиксируйте показания счетчиков на момент передачи квартиры покупателю. Подписав акт, за потребляемые ресурсы (электричество, вода) будем платить уже мы. До этого коммунальные услуги оплачивал застройщик
- Потолки и стены. Если отделка в квартире «под ключ» (как это было в нашем варианте), проверьте, насколько используемые отделочные материалы соответствуют заявленным в проекте строительства. Нет ли на потолке и стенах каких-либо повреждений, трещин, дыр. Если это предчистовая отделка, стены и потолок должны быть оштукатурены и обработаны шпаклевкой. При черновой отделке – только оштукатурены.
- Окна и двери. Проверьте герметичность и целостность стеклопакетов, исправность запирающих механизмов (насколько плавно, без заминок и рывков работают ручки и замки), наличие необходимой фурнитуры. Если предусмотрено остекление балкона, то же самое нужно проделать на лоджии и на балконах. Не задувает ли в местах примыкания конструкции к боковым стенам, под балконной дверью, под подоконником, сверху проема, что может впоследствии привести к дополнительным тратам на герметизацию.
- Электрика. Проверьте, работают ли розетки, установлены ли в квартире предусмотренные договором электроприборы, есть ли свет. Если электричество проводится только до щитка, можно проверить, как работает электричество, прикрутив лампочку к автомату, который обычно устанавливается в квартире.
- Отопление. Приборы отопления устанавливаются в любой квартире, независимо от типа отделки. Проверьте их наличие, нет ли вмятин и царапин на поверхности, тот ли тип прибора установлен, насколько надежно и крепко закреплен, как греют батареи, если осмотр происходит в период работы отопительного сезона.
- Водоснабжение. Осмотрите сантехнику на предмет повреждений, если ее установка предусмотрена договором, и как она работает. Проверьте, насколько герметичны места стыковок элементов в системе водоотведения и водоснабжения: нет ли протечек и влажности.
- Вентиляция. Очень важный пункт, от которого зависит микроклимат в квартире. Плохо работающая вентиляция может спровоцировать в квартире множество проблем, например, повышенную влажность. Проверьте ее, приложив к вентиляционному отверстию листок бумаги: если он хорошо притягивается к отверстию – все в порядке.
- Площадь квартиры. В случае расхождения размеров квартиры, указанных в договоре, с данными после обмеров БТИ в некоторых случаях возможна доплата застройщику за лишние метры (или, напротив, застройщик возвращает дольщику деньги за недостающие). Специалисты рекомендуют производить замер квартиры покупателям самостоятельно, так как встречаются некорректные обмеры БТИ. В нашем случае никаких замеров не производилось, потому как технология строительства дома не позволяла изменить площадь квартир в большую или меньшую сторону.
Совет: если есть необходимость (например, в размещении дополнительных розеток в кухне и других помещениях), можно запросить у застройщика информацию о расположении коммуникаций и электропроводки, скрытых штукатуркой и стяжкой.
Регистрация права собственности
Это завершающий момент при покупке квартиры. Чтобы стать полноправным владельцем жилья, право собственности нужно зарегистрировать. Сделать это можно спустя время после подписания акта приема-передачи.
У всех это происходит по-разному, но, в любом случае, только после оформления всех юридических документов, полной регистрации и постановки дома на кадастровый учет. У нас такая возможность появилась примерно через месяц, и мы отправились в МФЦ, где были сданы документы на государственную регистрацию. Подходит для этого и отделение ФКП Росреестра.
Основные документы, которые при этом требуются: паспорт, заявление, договор участия в долевом строительстве, финансовая справка, квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей), акт приема-передачи. Если квартира приобреталась по договору уступки или в ипотеку, нужно будет предоставить дополнительные документы.
Процедура сдачи документов несложная и быстрая. Через две недели документы были готовы. И можно было обращаться за оформлением прописки. С этим затягивать не нужно (тем более, если длительное время жили без какой-либо регистрации). Чтобы избежать штрафов, в нашем случае была рекомендация сделать это в семидневный срок от даты получения выписки ЕГРН.