Как выгодно продать квартиру в кризис?

Здравствуйте, дорогие читатели! Что бы ни происходило в нашем мире, жизнь продолжается: люди женятся, разводятся, рождаются дети… А потому жилищный вопрос всегда актуален.

От чего зависит спрос на жилье? От многих факторов: например, от погоды (в сильный мороз или жару число активных покупателей резко уменьшается), от времени года, от политической и экономической ситуации в стране.

Но в любое время и продавец, и покупатель ищут для себя условия, в наибольшей степени устраивающие каждого из них. Для тех, кто продает квартиру – это время, когда можно ее продать дороже. А покупатели стараются поймать момент, когда ее можно купить с наибольшей выгодой.

Продавать или не продавать квартиру в кризис?

Сейчас время неопределенности: относительная стабильность в предшествующие годы на рынке недвижимости сменилась в конце 2014 года резким спросом на жилье, а затем его некоторым спадом и застоем. А это, вероятнее всего, приведет к снижению цен.

Что будет дальше, чего ждать и как долго продлится нынешний кризис? Никто не дает долгосрочных прогнозов и вряд ли точный ответ кому-то известен.

Потенциальные продавцы квартир задаются вопросом: а стоит ли продавать квартиру в кризис? Насколько это выгодно? Или все-таки лучше подождать?

Эксперты считают, что сделки на рынке недвижимости при появлении на нем предложений, которые интересны потенциальным покупателям, совершаются в любое время года. Но все-таки многие из них советуют сейчас, если в этом нет острой необходимости, воздержаться от продажи квартиры и отложить это мероприятие хотя бы на год, два.

Этот вариант вполне может устроить продавцов, у которых в собственности не единственная жилплощадь. А что делать тем, кому по каким-либо причинам продать квартиру нужно срочно и ждать, когда что-то измениться на рынке недвижимости, времени нет?

В этих условиях, считают эксперты, если уж возникла необходимость в срочной продаже квартиры, лучше всего воспользоваться альтернативной покупкой. То есть совершать сделку по продаже-купле одновременно и при условии, что будет найдена достойная альтернатива продаваемому жилью.

Альтернативная покупка (продажа) – это когда одна недвижимость продается, а другая приобретается взамен.

Рынок недвижимости в России уже переживал непростые времена в 1998 году и в 2008 году. Кризис 1998 года запомнился всем резким падением российской валюты. И те, кто накануне этих событий продал свое жилье и не успел купить новое, практически остались без крыши над головой, потому как все их сбережения в рублях в одно мгновение превратились в ничто.

Риск, что на рынке недвижимости могут произойти события, в результате которых за полученные от продажи квартиры деньги не удастся купить ничего стоящего, существует всегда. Поэтому в период экономической нестабильности эксперты не рекомендуют уходить в деньги.

Об этом стоит помнить тем, кто меняет большее жилье на меньшее: стоимость квадратного метра маленького жилья (например, однокомнатной квартиры) всегда выше, чем стоимость большего жилья («трешки»).
Несколько советов от экспертов:

• Чтобы не потерять деньги и приобрести сопоставимое по качеству жилье, рекомендуется сначала найти покупателя для своей квартиры, взять с него задаток или аванс.
• Следующий шаг – поиски на рынке недвижимости подходящего жилья для себя. Если все складывается удачно, можно проводить сделку. Если альтернатива так и не была найдена, лучше отказаться от сделки и вернуть покупателю деньги.
• Не стоит концентрироваться на услугах одного агента по недвижимости. Для более эффективного поиска вариантов лучше пригласить несколько экспертов из разных агентств.
• Если уверены, что справитесь сами, поисками жилья можно заняться самостоятельно. В помощь – специальные сервисы и сайты, на которых собрана база данных недвижимости.

Как рассчитать стоимость квартиры?

Помогут сориентироваться и правильно оценить свое жилье газеты, городские сайты и порталы о недвижимости, бюллетени, в которых можно найти информацию об аналогичных объектах недвижимости.

Проанализировав, к примеру, стоимость десятка аналогичных квартир, расположенных в домах той же серии и типа и в том же районе («сталинка» сравнивается со «сталинкой», «хрущевка» с «хрущевкой»), можно рассчитать среднюю цену за квадратный метр и примерную стоимость своей квартиры.

В стоимость квартиры нужно включать (в разумных пределах) расходы на ремонт, если он производился недавно. При этом нужно помнить, что любой самый качественный и современный ремонт через 3-4 года уже не так привлекателен, потому как технологии и используемые материалы очень быстро устаревают.

Если вы продаете квартиру от застройщика и приобрели ее без отделки, не стоит делать в ней ремонт. Стоимость ремонта (дорогие материалы, выросшие цены на ремонтные работы) может превысить предполагаемый доход от продажи капитально отремонтированной квартиры. Эксперты советуют продавать ее в черновом варианте совсем без отделки.

При формировании цены на квартиру учитывается также этажность, размер комнат, смежные комнаты или изолированные, раздельный санузел или нет, импортная сантехника или отечественная, куда выходят окна, состояние квартиры, наличие балкона, лифта, расположение дома (центр, окраина, насколько престижным этот район считается в городе), расстояние до остановки общественного транспорта, придомовая территория, наличие парковки и т.д.

Когда лучше всего покупать и продавать недвижимость?

На рынке недвижимости независимо от других факторов прослеживается сезонная зависимость роста и падения спроса на жилье. Исходя из сложившейся практики, продавать жилье выгоднее всего осенью (уже с конца августа начинает расти покупательская активность) и весной (март и апрель). А в летнее время, майские праздники и январские каникулы отмечается падение спроса на рынке недвижимости, и с продажей в это время лучше не спешить.
Но при этом следует учитывать, что если это продажа по альтернативе, то при росте цены на продаваемое жилье соответственно увеличивается и стоимость жилья, которое при этом приобретается. И наоборот – при падении цены на жилье, выставленное на продажу, падает и стоимость жилья покупаемого.

Как увеличить стоимость жилья и привлечь покупателей?

• Ухоженная и чистая квартира повышает шансы продавца и привлекает больше покупателей. Если необходимо, перед продажей можно помыть окна и плафоны, чтобы в доме было достаточно света, сделать косметический ремонт. Не забудьте и о состоянии подъезда (стоит вкрутить перегоревшие лампочки, вымыть пол, панели).
• Пустая квартира или квартира с минимальным набором мебели визуально выглядит просторнее.
• Дайте потенциальным покупателям возможность почувствовать себя хозяевами квартиры хотя бы мысленно. Для этого обезличьте свое жилище (уберите личные фотографии, предметы своих увлечений и хобби). Психологи утверждают, что иногда такой прием бывает полезен. Попадая в такое обезличенное пространство, потенциальные покупатели в своих фантазиях представляют себя уже хозяевами квартиры и мысленно прикидывают, что и где будет стоять, как они оформят интерьер.

• Риелторы рекомендуют на время показа квартиры (если это возможно) убрать из жилья кошек и собак. Возможно, кто-то из потенциальных покупателей боится собак, а кто-то страдает аллергией.
• Совсем необязательно, но для создания атмосферы уюта можно перед приходом покупателей заварить ароматный кофе или испечь пирог.
• При показе квартиры постарайтесь не отвлекаться (к примеру, на детей, на решение каких-либо домашних проблем), покажите и расскажите как можно больше о достоинствах квартиры. Но при этом не стоит перебарщивать и уж слишком расхвалить свое жилье. Это может вызвать подозрительность.
• На предполагаемые проблемные вопросы покупателя нужно заранее подготовить ответы с убедительными контраргументами, чтобы можно было доказать, что на самом деле эти недостатки могут таковыми и не являться. К примеру, квартира находится на окраине города. Да, это недостаток. Но зато есть и свои плюсы – воздух чище, нет большого количества машин и городского шума, рядом остановка общественного транспорта, добраться до любого места можно без проблем. Стоит дешевле.
• Вежливое и корректное поведение владельца квартиры без проявления излишней подозрительности, критики и грубости, как, впрочем, и излишней гостеприимности, как минимум не оттолкнет потенциального покупателя от сделки.
• Не стоит на предварительном показе выяснять у покупателя происхождение денег на покупку жилья или предлагать свою бытовую технику, мебель в довесок к квартире (в некоторых случаях такие предложения могут быть расценены, как попытка вытащить у покупателя как можно больше денег).

Пока-пока…